ILMU PROPERTY

ILMU DASAR TENTANG PROPERTY

Ada beberapa hal yang perlu anda pelajari sebelum berkecimpung di dunia property, antara lain sebagai berikut:

Sebelum bertransaksi apapun itu tentang dunia property sebaiknya anda mengerti jenis jenis transaksi dibawah ini:

Transaksi Bagus = Good Deal

Dari pemahaman pribadi saya dan dari pengalaman bertransaksi di dunia properti dan bisnis dalam 7 tahun terakhir sejak 2003, secara garis besar ada 2 macam transaksi yang dapat didefinisikan dari kacamata kita sebagai seorang investr sejati, yaitu ada yang berupa 

Transaksi Bagus (Good Deal) dan sebaliknya disisi lain ada Transaksi Jelek (Bad Deal)

Transaksi Jelek (Bad Deal),

adalah apa yang dilakukan oleh kebanyakn dan hampir semua orang "pecundang investasi" dalam membeli properti. Mereka justru mengeluarkan banyak sekali uang dari kantungnya sendiri  bahkan masih ditambah bonus tiap bulan kesulitan menyisihkan angsuran kredit rumahnya, dan kredit baru selesai pada saat gaji juga

selesai yaitu pada saat masa pensiun telah tiba.

Transaksi Bagus (Good Deal)

adalah ketika kita beli suatu properti tidak perlu mengeluarkan uang dan hasil pendapatan rutin properti tersebut (cashflow in) lebih dari cukup untuk membayar cicilan KPR-nya, Anda telah mencapai menjadi "Entrepreneur Rajawali" apabila telah berhasil berbisnis dimana uang sudah benar-benar hanya sebatas "ide"

dan anda telah mampu menguasainya, kemanapun anda bergerak dia akan berlari mengejar kejar anda"

Menghitung Tren Pertumbuhan Harga Properti

Ada beberapa cara untuk menghitung tren pertumbuhan harga properti di suatu daerah / kawasan. Sebaiknya menghitung pertumbuhan itu sebaiknya minimal 3 tahun optimal sd 5 tahun untuk meminimalkan

"kerancuan"

Versi Pemerintah

Pemerintah, dalam hal ini Dirjen Pajak yang merupakan salah satu instansi dibawah Departemen Keuangan Republik Indonesia, selalu memantau perkembangan harga properti dalam suatu kawasan tertentu dimana tugas itu dilaksanakan oleh KP3 ( Kantor Pelayanan Pajak Pratama ) untuk tingkat Kota atau Kabupaten di seluruh Indonesia. KP3 selalu mengumpulkan data-data transaksi jual beli properti yang dikumpulkan dari :

1. notaris ( PPAT )

2. camat ( sebagai PPAT Sementara bila di suatu daerah belum ada notaris )

3. broker properti professional ( ERA, RayWhite, Century21 dll )

4. bank

5. pengamatan petugas pajak sendiri di lapangan untuk melakukan penyesuaian nilai apabila ada yang dianggap janggal.  Tren pertumbuhan yang dilakukan oleh Dinas Pajak ini dapat kita lihat di PBB tahun berjalan, dimana bisa kita lakukan perbandingan dari tahun sekarang terhadap tahun-tahun sebelumnya dan akan ketemu tren kenaikan nilainya. Biasanya yang naik cuma NJOP bumi (tanah) saja dan nilai NJOP

bangunan tetap ( padahal semestinya dari tahun ke tahun NJOP bangunan turun karena terkenai penyusutan karena depresiasi per tahun kan )

PLUS :

> datanya komplit di seluruh daerah di seluruh Indonesia

> nilainya akurat dan pasti, mudah memperkirakan harga sebenarnya

> NJOP biasanya dipakai untuk perhitungan pajak PPh dan BPHTB

MINUS :

> bias, tidak menunjukkan harga jual beli sebenarnya

> nilainya biasanya dibawah harga pasaran riil saat itu

> nilai bangunan tidak diperhitungkan depresiasinya

Versi Real Estate Developer

Real Estate Developer "raja kecil" dilingkungan kompleks yang dia miliki tersebut, sehingga berhak menentukan harga jual unit unit propertinya beserta kenaikan harganya. untuk mengetahui tren kenaikan harga di suatu real estate khususnya di unit baru ( Primary Market ) bisa dilihat dengan cara membandingkan:

1. unit properti ( rumah, apartement, rusun, ruko, kios dll) dengaan tipe yang sama

2. di cluster yang sama

3. dengan tipe yang sama ( LT, LB, spesisfikasi, model ) dari situ akan ketemu tren kenaikan harganya, dimana biasanya real estate developer akan melakukan langkah langkah sebagai berikut :

1. perhitungan unit costing dulu per unit properti yang akan dijual

2. mengestimasikan berapa lama marketing bisa menjualnya

3. melakukan perhitungan Future Value dari Present Value unit costingnya

4. memberikan progressive discount, semakin dini semakin besar diskonnya

5. secara bertahap menaikkan harga jual sesuai progres penjualan

PLUS :

> menunjukkan harga transaksi sebenarnya

> harga dinamis, cepat menyesuaikan harga pasar

> data riil didapat langsung di lapangan

MINUS :

> bisa menyebabkan "inflasi" di NJOP

> data sulit didapat bagi orang luar

> bias ( juga), biasanya sengaja dibuat tidak sama dengan harga transaksi sebenarnya yang berdasarkan NJOP

Versi Property Investor

property investor sejati cuma melihat dari satu sisi value aja  "apakah properti yang akan dia beli tersebut dijual dibawah harga pasar dan bisa dijual lagi dengan harga premium untuk mendapatkan capital gain atau disewakan agar memperoleh positive cashflow in rutin"

PLUS :

> pasti untung

MINUS :

> tidak ada!

MODAL UTAMA sebagai REAL ESTATE DEVELOPER

BERANI & NYALI yang BESAR karena bisnis ini melibatkan :

> UANG BESAR

> MIMPI BESAR

> KNOWHOW yg KOMPLEKS

> ENVIRONMENT yg harus KONDUSIF

> PROFIT yg MENGGIURKAN

Sumber Informasi HOT PROSPECT PROPERTI

1. KORAN ( kalo bisa bermacam koran, karena segmentasinya beda)

2. SURVEY LANGSUNG ke daerah yg kita minati

3. iklan INTERNET

4. broker profesional ( dateng ke kaya : ERA, Century21, Ray White dll.)

5. BANK

6. NOTARIS

7. PENGADILAN NEGRI (PN) atau AGAMA (PA)

8. ICU RS, RUMAH DUKA, Ruang Praktek DOKTER

9. relasi, teman, saudara dll

Cara Cepat "MENGAPPRAISAL SENDIRI" Suatu PROPERTI

1. Luas Tanah x Harga Pasaran = A

( harga pasaran bisa tanya "yg ngerti" spt : orang bank, appraisal, broker dll, tidak disarankan harga NJOP, karena tidak sesuai dgn harga pasaran / market value di daerah tsb)

2. Luas Bagunan x Harga Bangunan per m2 x Depresiasi = B

luas bangunan = luas bangunan yg berdiri, toal luas lantai 1 lantai 2 dst harga bangunan = bisa tanya pemborong, arsitek brp pasaran per m2 harga bangunan disuatu tempat pada saat tsb. depresiasi = penyusutan, asumsi 5% pertahun dari tahun pembangunan s/d tahun penghitungan skrg.

3. Premium Value = C

bisa bervariasi, dan lebih bersifat intangiable spt : history (katakan pernah ditempati Bung Karno, dulunya rumah dinas Gubernur Belanda dll), Fengsui (tusuk sate, lahan ngantong, diatas bukit, sebelah kuburan dan kamar mayat dll), tanahnya lebi tinggi dari jalan raya, akan dibangun pintu toll depan tanah tsb, sebelahnya lokasi lumpur lapindo, ditemukan tambang emas di dekatnya dst A B C = Harga Properti , mudah kan???

Beberapa Kriteria Penilaian PROPERTI

Ada beberapa kriteria Penilaian PROPERTI menurut :

1. INVESTOR PROPERTI

yg paling pokok adalah CASHFLOW yg didapat dr property tsb (rental income) propertinya itu sendiri bisa berupa : rumah, kios, ruko, hotel, mall, theme park, airport dll. fokus utama kelompok ini adalah "apakah cukup cashflow in nya untuk menutup cicilan kredit investasinya. kepentingan lainnya adalah RESALE VALUE-nya, apabila setelah properti tsb di HOLD dalam waktu tertentu, dan setelah kondisi memungkinkan akan dijualkembali dengan harga yang lebih mahal untuk mendapatkan CAPITAL GAIN,

keuntungan lain yang akan didapat selain CASHFLOW & CAPITAL GAIN tsbadalah :

> INVESTMENT PROFIT

> PREMIUM RISK PROFIT

> TAX BENEFIT PROFIT

2. DEVELOPER PROPERTI

orientasi utamanya adalah mengejar CASHFLOW yaitu berapa banyak unit properti yg dapat dijual dalam kurun waktu tertentu, dgn tipe apa saja yg sesuai kemauan market dgn harga tertentu yg disesuaikan strategi finansial perusahaan.

3. ENDUSER

yg diartikan beli properti tsb adalah benar2 untuk DIDIAMI SENDIRI, biasanya yg paling diperhatikan untuk kelas MENENGAH KEBAWAH adalah KECUKUPAN ANGGARAN vs PENGHASILAN (baca : jumlah duit tunai tersedia buat DP dan cicilan rumah) dengan harga rumah. sedangkan fokus kalangan pembeli rumah MENENGAH KEATAS: LOKASI vs ANGGARAN. kalau kelas PREMIUM cuma ada 3 pertimbangan : LOKASI, LOKASI dan LOKASI ( karena duit sudah bukan masalah).

4. BROKER

kriteria mereka dalam menerima kontrak pemasaran properti yg dipasarkan SALEABLE atau tidak? COMMISION FEE cocok apa tidak?

5. BANK

Yang paling utama ternyata tetap LOKASI, yg antara lain syarat yg mutlak dan ga bisa ditawar adalah :

1. harus sudah SERTIFIKAT, baik SHM or HGB ok, dan tidak dalam sengketa

2. JALAN MASUKNYA mobil harus bisa masuk s/d dpn rumah tsb (bye2 rumah yg masuk gang)

3. UTILITAS tersedia (PLN & PDAM/sumur bor = mutlak), Tlp = optional aja

4. IMB, kalo lom ada bisa diurus sambil proses kredit berjalan

5. fisik rumah LAYAK HUNI, saran: renovasi ringan (cat ulang yg bocor2) plus tanah yg kosong ditanami ijo2 biar seger dipandang orang bank waktu survey

6. dan yg tak kalah penting adalah KEMAMPUAN FINANCIAL ENDUSER nyicil KPR nya (max cicilan bulanan = 30-40% income brutto suami istri)

3 Macam Tipe Property Market

1. Primary Market

semua property yg dijual/beli dari tangan pertama, baik oleh developer yg berbadan usaha ataupun tuan2 tanah, biasa disebut juga sebagai rumah baru.

2. Secondary Market

adalah kebalikan dari Primary Market, semua property yg dijual/dibeli dari enduser (pemakai langsung) property tsb ataupun investor atau spekulator property. biasa juga disebut sebagai rumah second, saya

kurang setuju kalo disebut sebagai rumah bekas.

3. Rooler Coaster Market

bisa berwujud beragam rupa : lelangan bank, lelangan balai lelang, keluarga bermasalah (cerai, bagi warisan dll), segera pindah (keluar kota / LN), bankrut, cape mau menikmati usia tua dengan tenang dll. yang terakhir ini paling saya suka dan saya tunggu2 karena : untungya selalu didapat pada saat beli, profitnya dengan jumlah yg terduga, pembeli "yg menentukan arah"

3 Macam Real Estate Developer

1. DEVELOPER BUMI

adalah real estate developer yg berangkatnya memang memiliki bekal dari ilmu yg berkaitan dgn dunia real estate yaitu : arsitektur, sipil atau real estate management atau mereka pada awal usahanya berangkat dari bisnis yg berkaitan dgn dunia real estate seperti : produsen bahan bangunan, konsultan, pengacara, notaris dll

contoh :

1. Ir. Ciputra (arsitektur-ITB) = Ciputra Group, Pembangunan Jaya, BSD

2. Trihatma K. Haliman (sipil-Kaiserlautern) = Agung Podomoro

3. Joko Soegiarto Tjandra (n/a, industri bahan bangunan) = Mulialand

4. Ir. Lukman Purnomosidi (sipil-ITB) = JSA

5. Anhar Setjadibrata, SH (dokter-pengacara-notaris) = Hotel Tugu

Group

6. Didik Eko Tjahjono, ST (arsitektur -ITS) = Energie Capital, Cosmopolitan Investama

2. DEVELOPER LANGIT

adalah para developer yg berangkatnya dari beragam latar belakang pendidikan dan bisnis, namun setelah menjadi besar di bisnisnya masing2 mereka kemudian masuk ke bisnis real estate secara masif. contoh :

1. Mochtar Riadi (banking, insurance, education) = Lippo Karawaci, Lippo Cikarang, Tanjung Bunga, Kemang Village , St. Moritz

2. Ir. Aburizal Bakrie (heavy industries, mining, oil & gas) = Bakrieland, Rasuna Epicentrum, Bali Nirwana Resort

3. Robert Budi Hartono (rokok) = Grand Indonesia

4. Eka Tjipta Wijaya (edible oil, forestry, trading) = Sinarmas, ITC

5. Jakoeb Oetama (media, bookstore) = Santika Hotel

3. DEVELOPER AWANG-AWANG

adalah para developer yg ga jelas latar belakang bisnisnya dan track recordnya namun tiba-tiba memiliki likuiditas yg luar biasa sehingga bisa membangun mega proyek dgn kapitalisasi trilyunan rupiah. duit yg didapat banyak sumbernya yg secara garis besar berasal dari "Negeri Antah Berantah" contoh :

> banyak sekali !

hampir semua obligor pengemplang BLBI selalu bermain properti dan ga ada yg sampai selesai proyeknya terutama pada saat krismon 1998-2000 lalu yg kemuadian kebanyakan aset-aset nya di take over secara

murah murah oleh Top 10 Real Estate Developer dari BPPN waktu ada  program lelang penjualan aset.

BANGUNAN dan ARSITEKTUR

Apabila anda berminat bergelut di dunia properti, salah satu yg mutlak selalu harus dipahami dgn baik dengan baik adalah BANGUNAN dan ARSITEKTUR. Bangunan disini tampil beragam rupa, bisa : rumah tinggal, ruko, pabrik, hotel, convention center, mall, tempat ibadah, bahkan yg paling sederhanapun sebuah pos jaga satpam yg ada di pintu gerbang depan perumahan kita tetap layak disebut sebagai bangunan.

Jadi bangunan disini tidak memperdulikan apakah akan dipergunakan oleh seorang presiden atau tukang becak, bentuknya besar atau kecil, terletak di kawasan elite atau kumuh, terbuat dari bahan mahal kualitas

prima dan mewah bak istana raja ataupun sekedar kolase dari kardus bekas di sepanjang Kali Code Jogja bagi para pemulung pun layak kita sebut bangunan.

BANGUNAN bisa diartikan adalah segala tempat berlindung buatan manusia yg dipakai untuk melindungi diri dan mendukung kehidupannya dgn baik agar tidak terganggu oleh faktor : fisik, psikis & emosional.

Lah terus kalo arsitektur itu apa?

Sedangkan arsitek itu apa? Apakah sejenis artis gitu?

Apa ada kaitannya dgn estetika? Kok komponen pembentuk katanya mirip?

Arsitektur yg kita selama ini adalah diturunkan dari kata bahasa inggris architecture, yg asal muasalnya sebagaimana kebanyakan ilmu klasik yg ada di eropa adalah berasal dari bahasa yunani architekton = master

builder, "kepala tukang" = "tukang yg ahli".

Sedangkan karya tulis yg pertama kali hadir adalah De Architectura ditulis oleh seorang arsitek yunani Vitruvius pada abad ke-1 Masehi. Dia memberikan syarat sebuah bangunan itu harus memenuhi 3 syarat yg

harus dipenuhi agar yaitu firmitatis utilitatis venustatis = kekokohan, berdaya guna, mempesona. landasan pemikirannya ini selanjutnya merupakan landasan teori berarsitektur klasik di dunia barat dan selanjutnya berkembang ke seluruh dunia sampai saat ini.

Dunia timur dengan segala kearifannya juga memiliki akar arsitektur yg berbeda, di india dikenal istilah Vasthu (Vidya) yg dapat disetarakan dgn (Ilmu) Arsitektur di belahan barat. sedangkan pelakunya yaitu

arsiteknya punya bbrp sebutan yg artinya relatif sama artinya yaitu : sthapati, achariya, atau sutradhara. jadi ternyata kita sebagai bangsa Indonesia tdk perlu berkecil hati kan , karena kita ternyata memiliki akar

budaya arsitektur yg murni dan kuat yg kita serap dari kebudayaan india tsb.

Arsitektur bukan lagi sekedar membangun fisik untuk keperluan manusia, tapi melibatkan aspek budaya yg terlibat didalamnya sehingga apabila kita pada saat ini masih melihat peninggalan berbagai bangsa kuno dari masa lampau masih berdiri tegar s/d saat ini itu meruapakan petunjuk bahwa bangsa tersebut telah memiliki peradaban yg tinggi pada saat itu karena arsitektur yg telah dicapai berbanding lurus dgn tinggat peradaban suatu bangsa. hal ini masih dapat kita lihat bagaimana bangsa yunani, romawi, mesir, china, india , nusantara,

maya dll peninggalan arsitekturnya masi banyak yg berdiri kokoh sampai dengan saat ini.

Jadi singkat kata bagi masyarakat awam, ARSITEKTUR bisa dimaknai sebagai bangunan buatan manusia yg telah "ditiupkan jiwa kedalamnya".

Dunia arsitektur yg ada didunia ini sangat beragam disebabkan banyak faktor yg mempengaruhinya bisa bermacam2, misal :

 geografis : mesir yg tandus & berpadang pasir lebih cocok membangun suatu super struktur yg solid berupa piramida karena tersedia tambang batu granit dgn kualitas terbaik.

> kepercayaan : yunani yg memiliki banyak dewa yg serupa dgn manusia menurunkan skala arsitektur yg merupakan turunan dari dimensi tubuh manusia ideal itu sendiri ke dalam bangunannya yg terkenal dgn 3 gaya yaitu: The Doric, Ionic and Corinthian.

> keadaan alam : jepang dgn alamnya yg labil karena terletak daerah pegunungan berapi dan mudah terjadi gempa, maka melahirkan arsitekturnya yg non rigid yg terbuat dari kayu berpasak sehingga fleksible. dll

Sedangkan ARSITEK adalah pelaku arsitektur itu sendiri, atau memakai istilah "si doel anak sekolahan", arsitek adalah tukang insinyur tentang ilmu arsitektur yg memahami kaidah estetika dalam perancangan dan pembangunannya.

Sekarang balik ke topik yg kita geluti sebagai ENTREPRENEUR, apabila misalnya anda akan membangun suatu rumah impian, atau

resort hotel terbaik di dunia yg tanahnya sdh anda miliki di suatu pulau terpencil dgn pemandangan tepi lautnya yg berkoral dgn air laut tenang yg membiru atau tanah kosong yg sangat strategis di tengah pusat bisnis yg rencananya akan anda bangun menjadi mix use complex lengkap mulai mall, apartement, office,

entertainment,education, convention center dll, anda punya skrg 2 pilihan, mau "menjadikan karya anda tersebut cukup sebagai pintalan benang yg setelah selesai akan menjadi handuk yg mudah kita beli di toko" yaitu berupa sebuah BANGUNAN saja yg sekedar berarti se-efisien mungkin (biaya murah), se-efektif

mungkin (menyuguhkan fungsi2 pokok saja, orientasi karya nir karsa) atau anda lebih "berhasrat merajut sebuah mahakarya yg benangnya terbuat dari pembuluh darah jantung terbaik anda karena setelah jadi akan dipersembahkan menjadi selendang terindah buat kekasih tercinta dimana setiap detak jantung anda

akan selalu dapat dirasakannya", inilah yg disebut sebagai ARSITEKTUR.

 Jadi kita sekarang telah mengerti bahwa kita ada pilihan berinvestasi dan menjadi kaya raya secara "lebih beradab" dgn memiliki sesuatu yg bersertifikat SHM bukan sekedar bernilai aset sekian rupiah namun juga merupakan "bangunan-bangunan berjiwa" yg bernama arsitektur. Ukuran luas tanah & bangunan yang biasa dipakai dalam dunia properti

Indonesia menganut sistem pengukuran SI maka ukuran luas yg dipakai mengunakan satuan SI (Le Système International d'Unités = Bhs Prancis, International System of Units = Bhs Inggris)

Maka satuan ukuran m = meter menjadi satuan utama yg dipergunakan dalam kehidupan sehari hari untuk pengukuran panjang dan m2 = meter persegi untuk ukuran luas.

1 m = 100 cm = 1.000mm

1 m2 = 10.000 cm2

1 are = 100 m2 >> biasa dipakai di Bali dsb

1 ha = 1 hectoare = 1 hektar = 100 are = 10.000 m2

1 ru = 3.75 m x 3.75 m = 14.0625 m2 >> biasa di pakai di Jatim bagian

selatan

1 acre = 1 ekar = 4046.8564224 meter 2 = 0.40468564224 hektar >>

biasa dipakai di USA

1 square foot = 1 kaki persegi = 12 inch x 12 inch = 0.09290304 m2 >>

biasa dipakai di UK, USA & Commonwealths (Malaysia, Singapore,

India dll)

1 tumbak (atau 1 tombak?) = pernah dengar tapi lupa konversinya

berapa, mungkin ada rekan2 yg tahu???

Catatan :

1. dalam pengukuran ulang oleh BPN apabila akan dilakukan jual beli/pemecahan/penggabungan sertifikat, apabila ada selisih luas antara luas yg sdh tertera di sertifikat dibandingkan dengan pengukuran ulang di lapangan yg terbaru, apabila ada selisih dibawah 5% luasannya dianggap "sama" tetapi apabila lebih dari 5% baik berkurang atau lebih akan dilakukan perubahan luasan yg akan tertera di sertifikat. apabila luasnya lebih luas dari 5% maka akan dikenakan tambahan pajak sebesar BPHTB x luas yg terjadi.

2. hal tsb diatas biasanya terjadi pada tanah yg masih luas berupa sawah, tegalan, kebun dll dimana biasanya patok yg dipakai belum tentu patok beton standart BPN kadang kala hanya berupa : tongkat kayu yg mudah lapuk dan hilang, pohon atau rumpun bambu yg mudah berubah titiknya, tergerus erosi biasanya di tanah tepi sungai/pantai, pagar bambu atau tanaman rambat dan yg lebih parah biasanya sering ditemui di area persawahan karena batasnya hanya berupa galengan/pematang sawah yg setiap kali musim panen selalu

dicangkul2 sehingga pasti bergeser2 kesana kemari batas berupa pematangnya.

3. semakin luas tanah yg ditawarkan biasanya pembeli mempunyai bargain power yg lebih kuat untuk menekan harga per m2 dibandingkan dgn harga disekitarnya (makin luas tanahnya, harga jual per m2 nya

makin murah). hal ini bisa terjadi karena humum ekonomi supplydemand dimana makin besar luas tanah maka semakin besar nominal uang yg harus dibayarkan sehingga makin terseleksi dan mengerucutlah semakin sedikit orang yg mampu membelinya. hal ini sebenarnya peluang sangat bagus bagi yg bisnis properti khususnya pengusaha developer dan tanah kavling.

Biaya bila beli properti di Primary Market (dari developer) Cara perhitungan pajak BPHTB & PPh nya persis seperti tsb diatas, ditambah bbrp biaya sbb :

A. RSH (Rumah Sederhana Sehat) dgn harga max Rp 55.000.000/unit

1. biaya administrasi di developer

2. Biaya Perjanjian Kredit di Notaris

3. Biaya Provisi 1% di Bank

4. Biaya Asuransi Jiwa dan Asuransi Kebakaran di Bank

5. APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) di Notaris

6. Biaya PHT (Pembebanan Hak Tanggungan) di BPN

7. Setoran angsuran KPR 1 bulan pertama di Bank

catatan : semua komponen biaya tsb dibayarkan 1 pintu di bank

B. Rumah non RSH = Menengah dah Mewah, harga diatas Rp 55.000.000/unit

1. persis semua biaya RSH diatas, ditambah :

2. PPN sebesar 10% dari pricelist di Developer

3. PPN BM, khusus rumah yg LB diatas 400m2 atau LB diatas 200m2 tapi harga bangunannya diatas Rp 3juta/m2

C. Apartement (Condominium, Loft, Townhouse)

1. persis semua biaya Rumah non RSH diatas, ditambah :

2. PPN BM sebesar 20% dari pricelist (untuk luas diatas 150m2 atau harga bangunan Rp. 4jt/m2) di Developer setelah menguasai masalah biaya2 dan perpajakan diatas, anda tentunya skrg sdh bisa langsung TAKE ACTION dan menghitung berapa biaya2 yg timbul selain harga jual belinya kan?

Dokumen yg diperlukan waktu melakukan AJB (Akta Jual Beli) di depan notaris

Contoh apa aja yg harus disiapkan apabila melakukan jual beli properti yang penjualnya adalah pemilik langsung (secondary market) secara tunai.

Setelah disepakati jual beli atas suatu obyek properti (tanah, rumah, ruko, kios, apartement dsb), maka hal2 tsb dibawah ini harus dipersiapkan dahulu oleh kedua belah pihak sebelum menghadap notaris sebagai PPAT :

PIHAK PENJUAL

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK

2. Sertifikat Asli yg sdh dicek di BPN (biaya /- Rp 50-200rb, beda tiap daerah)

3. PBB tahun tsb yg sdh dibayarkan pajaknya via Bank2 Pemerintah, selanjutnya anda akan menerima bukti pembayaran yg namanya STTS PBB (Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan) tahun 20xx. Tanpa dilakukan pelunasan pajak ini dahulu notaris tdk akan mau melakukan proses jual beli karena berkaitan dgn sumpah profesi yg berkaitan dgn pendapatan negara berupa pendapatan pajak.

4. pelunasan PPh yg besarnya adalah = 5% x NJOP 

PIHAK PEMBELI

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK

2. pelunasan BPHTB yg besarnya adalah = 5% x (NJOP-NJOPTKP), apabila nilainya setelah dihitung dgn rumus tsb hasilnya lebih kecil atau sama dengan = Rp 60jt maka PPh nya NOL alias tidak perlu bayar

pajak

3. Kuitansi pelunasan pembelian properti tsb diatas meterai ditandatangani pihak pembeli, harus tertera alamat properti yg dijual, no SHM, dan harga jual belinya (opportunity dapat cashback ada disini)

Keterangan :

1. NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak (nilai ada di SPPT tahun berjalan, yg biasanya dipakai untuk perhitungan pajak jual belinya, harga jual beli sebenarnya bisa tidak sama dgn NJOP, biasanya lebih tinggi)

2. NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Tidak Kena Pajak, tiap daerah tdk sama, di Jakarta Rp 60 juta, di daerah lain lebih murah s/d seperti di daerah saya di Jawa Timur cuma Rp 20 juta, nilai sebagai faktor pengurang terhadap NJOP, untuk pastinya bisa dilihat di SPPT PBBnya

3. biasa agar proses sederhana dan cepat semua biaya yg menjadibeban pihak pe njual, dibayarkan dahulu oleh pihak pembeli yg akan dikurangkan nilainya dengan pelunasan harga jual beli propertinya.

4. biaya biaya yg timbul :

4.1 Biaya Notaris = AJB = Akta Jual Beli antara 0,5% - 1% dari NJOP,

semakin mahal nilai jual belinya semakin kecil persentasenya

4.2 BBN = Bea Balik Nama di BPN Rp 750-2juta (tergantung luas tanah, asumsi <5000m2 bisa="" di="" dititipkan="" notaris="" p="" sekalian="">

DAPATKAN ILMU LEBIH LENGKAP

081225222172 ALFARIZA

MANAGEMENT TIPS FOR SUCCESSE 3

Find The Best Deal For Your Checking Account

Achecking account may cost money, but it’s a good idea to have one. Using checks is safer than carrying cash. A checking account usually costs less than buying money orders. And, your canceled checks provide a good record of the bills you’ve paid.

To decide which bank is best for you, call or visit several banks near your college. Also, find out if you are eligible to join a credit union at your college or elsewhere. Credit unions sometimes offer better deals than banks.

Dont Bounce Checks

If you “bounce” a check—write a check for more money than you have in your checking account—the bank will charge you $20, $30, or more for the mistake. Bounced checks also can hurt your credit record. If other banks learn about your bad habit, they may refuse to give you an account.

To avoid this expensive mistake, do the following:

• Every time you write a check, enter the amount into your checkbook register and subtract it from your balance.
• If you use an ATM or have a bank debit card (a card that works like a check), keep the receipts. Write down the transactions in your checkbook register.
• Don’t assume your account balance at the ATM is correct. If you wrote checks that haven’t been Processed by your bank yet, the ATM balance will be higher than the amount of money you really have. Call the bank for a current balance.
• When the bank mails your checking account statement each month, compare the bank’s figures with your own and balance your checkbook. If you have questions, ask someone at the bank to help you.

STRATEGI MEMBANGUN DAYA SAING BISNIS

STRATEGI MEMBANGUN DAYA SAING BISNIS ANDA

Ada beberapa strategi yang harus digunakan para pengusaha / wirausahawan untuk memajukan bisnisnya yaitu dengan cara membangun daya saing di bisnis yang mereka geluti. akan kami paparkan beberapa strategi untuk meningkatkan hal tersebut.

1. Compliance Management . Pemenuhan atas semua aturan atau regulasi akan memberikan suatu tekanan baru untuk mencari metoda-metoda yang lebih baik, misalnya untuk mengakses berbagai kebijakan dan proses, mulai dari bagian keuangan hingga operasional. 

Penilaian terhadap pemenuhan regulasi itu ( compliance assessment ) akan sangat membutuhkan sistem-sistem yang mengotomatisasikan review dan analisis secara manual, dan proaktif dalam pemantauan berbagai kegiatan dan proses bisnis, yang pada akhirnya akan menurunkan biaya audit. Hubungan yang efisien antara orang dan proses sangat perlu diterapkan dalam suatu perusahaan, terutama untuk kepentingan pemenuhan regulasi, dan juga jika menerapkan suatu sistem dan teknologi informasi yang baru. 

2. Profitability Management. Dorongan untuk mengelola biaya dan mengoptimalkan pendapatan akan lebih menajamkan fokus perhatian perusahaan terhadap peningkatan profitabilitas di perusahaan secara keseluruhan. 

Pengaruh keuangan di luar proses budgeting akan menciptakan suatu ketegasan baru dalam berbagai bentuk profitabilitas, termasuk di dalamnya, keuntungan yang diperoleh dari pelanggan, produk, operasi dan bagian keuangan. Karenanya, perusahaan-perusahaan perlu mengembangkan suatu fondasi BI ( business intelligence ) yang kuat untuk mendukung berbagai aplikasi dan sistem, khususnya untuk kepentingan profitability management . 

3. Process Improvement. Perusahaan-perusahaan juga semakin dituntut untuk lebih fokus dalam menilai dan meningkatan proses-proses operasional yang telah dimiliki, sebelum Anda mengotomatisasikannya dengan menerapkan sistem ERP ( enterprise resource planning ) atau CRM ( customer relationship management ). 

Meski disadari, bahkan mengukur, memantau dan meningkatkan kinerja berbagai proses bukanlah suatu hal yang mudah untuk dilakukan, tetapi hal itu sangat penting dalam penerapan performance management . 

4. Cost Management. Menghindari dan mengurangi biaya agar dapat memenuhi persyaratan keuangan dan perusahaan seharusnya menjadi bagian dari proses operasional standar. Bisnis harus selaras dengan proses-proses operasional dan mendukung peningkatan efisiensi. 

Untuk itu, TI harus terus-menerus melakukan konsolidasi terhadap tawaran vendor agar dapat memenuhi tujuan-tujuan pengelolaan biaya yang telah ditetapkan. Meningkatkan pemanfaatan investasi yang telah dilakukan dalam CRM dan ERP dan juga melakukan penilaian dan pengintegrasian semua aset data menjadi suatu informasi yang kontekstual, relevan dan tepat. Hal ini, tentu, sangat penting dalam menjalankan performance management . 

5. Performance Improvement. Tujuan utama performance management adalah meningkatkan hasil-hasil bisnis, namun kenyataannya tak banyak perusahaan yang benar-benar telah menerapkan performance management process sebagai suatu bagian penting dalam semua kegiatan bisnis mereka sehari-hari. 

Melakukan penilaian dan memperbaiki berbagai proses bisnis, sehingga dapat lebih efisien dan efektif, sangat membutuhkan penyelarasan antara informasi dan sistem. Kurangnya dukungan dalam menghubungkan antara strategi, perencanaan dan eksekusinya di hampir semua perusahaan masih menjadi suatu kendala utama untuk merealisasikan peningkatan performansi secara optimal. 

6. Business Innovation. Mentransformasikan atau menerapkan berbagai proses bisnis yang inovatif, agar dapat lebih kompetitif, seharusnya lebih diprioritaskan. Sayangnya, umumnya aset dan ide-ide di perusahaan tak dimanfaatkan untuk meningkatkan nilai ( value ) perusahaan. 

Karenanya, pengelolaan berbagai proses bisnis harus dioptimalkan untuk bagaimana memanfaatkan TI dan sistem informasi untuk memunculkan berbagai inovasi bisnis yang baru, dan harus menjadi bagian yang tak terpisahkan dari setiap perusahaan. Salah satu peluang terbesar yang belum banyak dimanfaatkan adalah bagaimana meningkatkan ide-ide dan pengetahuan untuk mentransformasikan berbagai proses bisnis ke dalam suatu inovasi yang terus menerus dilakukan. 

PELUANG BISNIS COCOK UNTUK PRIA DAN WANITA

REFERENSI BISNIS YANG PAS UNTUK PRIA DAN WANITA

Tidak sedikit pria dan wanita yang tidak segera memulai bisnisnya, karena masih belum tahu bisnis apa yang tepat untuk dibangun. Di bab ini akan saya sampaikan beberapa ide bisnis prospektif  yang bisa Anda jalankan. Semoga bisa memberikan inspirasi bagi Anda. 

A. USAHA PRODUKSI ATAU INDUSTRI
Pada usaha ini ada kegaiatan mengubah bahan atau barang menjadi barang lain yang berbeda serta mempunyai nilai tambah, meski nampaknya sederhana.

Yang termasuk dalam kelompok usaha ini antara lain:

Industri Makanan dan Minuman

Contoh usaha :
1. Pembuatan roti
2. Warung makan
3. Restoran
4. Kafe
5. Berjualan dengan mobil toko
6. Katering
7. Makanan kesehatan, untuk vegetarian, atau diet khusus
8. Es krim
9. Sirup
10. Manisan buah-buahan atau asinan sayuran
11. Air isi ulang dan air dalam kemasan
12. Masakan goreng-gorengan/bakar
13. Pabrik Kerupuk/keripik
14. Kue tradisional (serabi, dsb)
15. Makanan khas daerah (sate, pecel, dll)
16. Depot es
17. Kue kering, tart, roti, coklat, dll
18. Bumbu masak
19. Makanan instant (mie, soup, bubur, dll)
20. Minuman kesehatan (herbal, jamu, dll)
21. Minuman  dalam kemasan (jus, susu, makanan bayi, biskuit)
22. Snack

Industri Rumahan

Adalah usaha yang dilakukan berbasis rumah. Umumnya usaha ini hanya terbatas pada pemenuhan kebutuhan utama atau kepuasan menyalurkan ide, hoby atau kreatifitas. 

Contoh usaha:
23. Salon kecantikan
24. Penata dan Pemangkas rambut
25. Salon mobil
26. Penitipan anak,
27. Penitipan hewan
28. Penitipan barang
29. Layanan perawatan orang tua
30. Perhiasan, cendera mata, keramik, dll
31. Membuat dan menerbitkan buku masak
32. Bahan perawatan kesehatan atau kecantikan
33. Boneka, kandang burung, meja belajar, dan sebagainya
34. Sepatu
35. Bunga kering
36. Bunga segar
37. Bingkisan, kado, parcel
38. Perpustakaan anak
39. Barang anyaman
40. Balon

Industri pakaian

Adalah usaha-usaha yang berhubungan dengan pakaian. Secara makro industri pakaian merupakan industri terbesar setelah industri makanan. 

Contoh usaha:
41. Butik
42. Kaos kaki, sarung tangan
43. Sapu tangan
44. Topi,
45. Baju Bayi
46. Jilbab
47. Asesoris pakaian: kancing, peniti, payer, dll
48. Keperluan menjahit : meter, kain kertas, kapur jahit, dll
49. Pembuat pola pakaian
50. Laundry pakaian dewasa dan anak
51. Bordir
52. Garmen
53. Pakaian dalam
54. Peralatan sholat, baju muslim, haji
55. Permak jins/jas
56. Pakaian pengantin
57. Kostum panggung
58. Perangkat hantaran/lamaran
59. Pakaian seragam khusus (ABRI, pramugari, perawat, baby siter, dokter, karyawan, dll)
60. Pakaian tidur
61. Pemasar produk pakaian

Industri kosmetik

Contoh usaha:
62. Parfum
63. Penjualan aksesoris
64. Alat-alat kosmetik (sikat, spon, dll)
65. SPA/salon kecantikan
66. Perawatan sebelum dan sesudah melahirkan
67. Peralatan salon
68. Produksi toiletries : sabun, shampo, dll
69. Produk tata rias & kosmetik
70. Produk perawatan wajah dan tubuh (lulur, masker, krem wajah)

Bisnis percetakan

Contoh usaha:
60. Percetakan barang promosi (brosur, kalender, paying, dll)
61. Kartu lebaran, kartu nama, kartu undangan.
62. Foto copy dan jilid
63. Percetakan buku
64. Penjilidan dan penggandaan
65. Percetakan posterposter
66. Jasa print digital
67. Percetakan permainan
68. Percetakana label untuk packaging
69. Sablon
70. Sticker

Industri Handicraft

Contoh usaha:
71. Bahan daur ulang / antik
72. Sulaman
73. Kerajinan tangan etnik/tradisional/khas daerah
74. Asesoris/perhiasan dari manik-manik
75. Hiasan rumah
76. Frame/figura
77. Lampu pajang
78. Lukisan

Industri pembuatan kain tenun

Contoh usaha
79. Produksi batik atau songket
80. Menjual kain kerajinan daerah
81. Sarung


B. USAHA JASA

Usaha jasa adalah usaha yang memberikan pelayanan dan atau menjual jasa.

Jasa pendidikan

Contoh usaha
82. Kursus mengemudi
83. Kursus mengetik
84. Kursus menjahit
85. Bimbingan belejar
86. TK dan Play Group
87. Event Organizer : seminar, training, workshop
88. Kursus wirausaha
89. Kursus bahasa : inggris, Jepang, Mandarin, Arab, dll
90. Kursus seni
91. Baby school
92. Klub kreativitas
93. Klub Petualangan
94. Privat
95. Kursus matematika
96. Pengembangan otak
97. Mengaji
98. Bimbingan belajar anak bermasalah
99. Out Bond

Jasa pengiriman

Contoh usaha:
100. Pengiriman surat
101. Jasa pengantaran barang
102. Jasa pengiriman makanan restoran

Jasa Kebugaran dan Olah Raga

Contoh usaha:
103. Senam/aerobik/fitness
104. Produksi peralatan olah raga
105. Penyedia tempat olah raga (lapangan tenis, kolam renang, lapangan basket, dll)
106. Konsultan olah raga dan kebugaran
107. Event organizer pertandingan olah raga
108. Membuat klub pecinta olah raga tertentu (klub basket, soft ball, dll)
109. Peralatan renang
110. Kursus/privat olah raga (renang , golf, dll)
111. Jasa reparasi / bengkel skate board, sepatu roda, dan peralatan olah raga lainnya
112. Panti pijat

Jasa penyewaan

Contoh usaha:
113. Warnet (Warung Internet)
114. Wartel (Warung Telekomunikasi)
115. Play Station
116. CD/VCD/DVD, dll
117. Komputer dan pengetikan
118. Mobil
119. Sepeda Motor
120. Alat pesta
121. Pakaian pengantin
122. Alat fotografi/kamera
123. Ruang usaha
124. Penyewaan alat-/alat olah raga (sepeda, septum roda, dll)
125. Penyewaan alat-alat bermain anak-anak
126. Buku/perpustakaan


C. USAHA INTELEKTUAL

Dalam usaha ini sebenarnya ada unsur jasa maupun pengubahan bentuk barang yang dijual, namun dalam usaha intelektual kebutuhan bahan baku atau material tidak terlalu menonjol sebagaimana halnya usaha lain. Yang terutama dikerjakan dan dibutuhkan adalah pemikiran dan pekerjaan kreatif. 

Contoh usaha: 

127. Biro periklanan dan public relation 

128. Production House 

129. Biro desain arsitektur dan landskap 

130. Biro hukum 

131. Biro penterjemah 

132. Biro penulisan kreatif (skenario, skip, biografi, dll) 

133. Perusahaan animasi 

134. Jasa riset atau penelitian 

135. Notaris 

136. Balai pengobatan 

137. Perencana dan konsultan perkawinan 

138. Konseling psikologi 

139. Konsultan Manajement 

140. Konsultan marketing 

141. Designer packaging, interior rumah, dll 

142. Konsultan teknik 

143. Konsultan bisnis 

144. Head hunter dan konsultan SDM 

145. Konsultan pendidikan anak 

146. Konsultan / perencana keuangan 

147. Konsultan pengembangan diri 

148. Konsultan diet/nutrisi 

149. Rancang bunga 

150. Konsultan perawatan kebun/taman 

151. Bisnis informasi internet 

152. Video editing, video production 

D. USAHA PERDAGANGAN ATAU DISTRIBUSI

Inti kegiatan usaha ini adalah sebagai perantara produsen dan konsumen, antara pemilik dengan pembeli, untuk menyebarluaskan, memeratakan atau memperluas jangkauan pasar suatu barang atau penawaran barang. 

Usaha perkulakan

Contoh usaha; 

153. Minimarket / supermarket 

154. Toko grosir 

155. Distributor/agen 

156. Toko / kios / warung 

157. Counter (HP, dll) 

158. Pemasaran jaringan (MLM, MultiLevel Marketing) 

Broker Properti

Contoh usaha: 

159. Sewa rumah  

160. Sewa tempat usaha 

161. Sewa kantor bersama 

162. Tempat kost pelajar/ mahasiswa 

Catatan ;

Untuk beberapa usaha yang berat atupun ringan dapat wanita lakukan, dengan cara mengkordinasi atau memenage karyawan pria

So mulailah bisnis sekarang sebelum terlambat....

MEMBONGKAR RAHASIA UNTUK SUKSES DI BISNIS

RAHASIA SUKSES DALAM BISNIS

Kami akan mengungkap bagaimana anda harus sukses dengan apa saja bisnis yang anda terjuni. ada beberapa hal yang seharusnya anda renungkan, pikirkan, ulangi, lalu aplikasikan.

Begitu banyak sifat yang dirujukkan pada seorang wirausahawan, misal, Strange, Renneisance, Pengambil Resiko, Bahkan Serakah, Rakus, dan macam-macam lainnya. Manusia-manusia langka yang berani menghadapi resiko dan berspekulasi dipandang sebagai pengusaha yang tega melakukan apa pun untuk meraih kekayaan sehingga merusak kesehatan dirinya sendiri. Yang jelas, semua image tersebut sudah seharusnya dibuang jauh jauh. 

Di jaman sekarang ini, ada sebuah model baru bagi seorang wirausahawan sejati. Mereka memandangkan kesuksesan sebagai sesuatu yang lain, karena mereka menyadari bahwa bermimpi untuk meraih keamanan melalui kekayaan adalah sesuatu yang benar- benar hanyalah sebuah mimpi belaka. 

Mereka menemukan bahwa sebuah keamanan diri bukan berasal dari finansial. Mereka melangkah ke dalam kekuatan batin mereka untuk menempuh tujuan hidup dan menciptakan hidup yang penuh makna, bukan sekedar bisnis belaka. Mereka inilah yang kami sebut sebagai Wirausahawan Sejati. 

Ada beberapa sifat dan hal yang dimiliki oleh seorang Wirausahawan Sejati.Yaitu:

1. Visioner. Wirausahawan model lama biasanya suka melawan sesuatu. Karena, mereka menginginkan kebebasan dan melakukan segala sesuatu menurut cara mereka sendiri, serta percaya bahwa mereka bisa melakukannya jauh lebih baik ketimbang orang lain. Tetapi, bagi seorang wirausahawan sejati, jiwa yang memberontak hanyalah sebagian kecil saja. Bagaimana pun, seorang wirausahawan sejati lebih merupakan seorang yang visioner. Mereka melihat gambar besar yang begitu penuh angan-angan. Mereka juga mempunyai wawasan yang luas akan hidup dan usaha yang ingin mereka ciptakan.

2. Creator/Pencipta Nasibnya Sendiri. Wirausahawan tradisional menciptakan bisnis, dan ini merupakan motivator terbesar mereka. Namun, ketika bisnis telah diciptakan, kemana lagi mereka akan melangkah? Wirausahawan sejati bergerak menuju nasib dan takdir mereka. Mereka mendapat inspirasi dari sesuatu yang lebih luas daripada sekedar apa yang bisa mereka usahakan. Mereka pun menggali kekuatan batin dalam mereka dan melangkah penuh percaya diri. Mereka bisa tetap melangkah meski hambatan tampaknya mustahil dilalui. Dengan demikian, orang-orang yang tepat, tempat yang tepat dan kesempatan yang tepat bermunculan untuk menolong wirausahawan sejati meraih takdir mereka.

3. Menarik Perhatian. Semua wirausahawan mempunyai mimpi. Sebagian dari mereka berkeinginan untuk mencapai tujuan yang jelas, sedangkan yang lain hanya berkeinginan untuk menjadi seorang wirausahawan yang terkenal dan pertama.Mereka mendorong ide dan bisnis untuk melakukan sesuatu yang mungkin sulit dicapai orang lain. Namun, seorang wirausahawan sejati, bukan sekedar bermimpi, mereka juga orang yang menarik perhatian. Setiap langkah mereka mampu menjadi inspirasi bagi orang lain.

4. Meraih Tujuan Diri. Banyak wirausahawan tradisional secara agresif mengejar mimpi dan mengembangkan bisnis yang sangat sukses. Tapi, banyak dari mereka yang tak merasakan kepuasan batin. Kenapa? Karena mereka tidak menyisihkan waktu untuk benar-benar memahami apa yang penting bagi hidup mereka, sebagai akibatnya, mereka menderita banyak penyakit, hubungan yang buruk dan hal-hal lain. Sedangkan wirausahawan sejati menciptakan bisnis dari dalam diri sebagai perwujudan kesadaran jiwa mereka. Mereka mengerti apa yang penting untuk menyelaraskan keyakinan dan mimpi-mimpi mereka untuk memenuhi tujuan hidup mereka.

5. Inspirasional. Banyak wirausahawan memilih untuk tidak mempunyai karyawan atau rekan kerja. Mereka lebih suka bekerja sendiri. Itu kenapa, seringkali mereka tidak bisa bertindak sebagai supervisor yang baik. Mereka lebih suka mengendalikan semuanya, atau melakukan micromanagement, atau tidak memanage apa-apa. Wirausahawan sejati tahu pentingnya spirit team dan bagaimana membangkitkan inspirasi orang lain agar menjadi kreatif dan mampu mengekspresikan hidup yang penuh makna.

Mereka tahu bahwa memenuhi kebutuhan orang-orang lebih baik bagi klien dan rekan bisnis mereka. Dan, sebagai akibatnya bisnis mereka pun tumbuh.Tak peduli apakah anda sekarang ini adalah seorang wirausahawan atau sedang bermimpi menjadi seorang wirausahawan, memahami bagaimana menjadi seorang wirausahawan sejati tentu mempunyai banyak keuntungan bagi anda. 

Anda bisa menyingkirkan cap sebagai seorang wirausahawan tradisional dan memberikan ruang yang lebih luas bagi anda untuk pertumbuhan diri anda. Jika anda siap untuk melangkah maju dan berikrar untuk meraih apa yang anda inginkan, yaitu hidup penuh makna dan sejahtera, inilah waktunya untuk berubah. Ubah pandangan anda dan jadilah seorang wirausahawan sejati !!!

UNEK-UNEK SI BLOGGER

Saya dilahirkan dari keluarga yang sederhana, dari kampung yang tak pernah berkembang. Yah. Kabupaten Cilacap, tanah kelahiran yang teramat nyaman, harmonis dan kondusif ini. Kabupaten yang selalu ditinggalkan sebagian warganya untuk merantau ke kota lain. Adipala tepatnya 3 Km dari tepi pantai.

Sekarang blogger berdomisili di kota yang mulai berkembang, Demak kota wali. Takdir membawa penulis menjadi sosok yang tegar. Menjadi sosok yang tahan banting di setiap waktu dan setiap masalah. Alhamdulillah. hal ini berwal dari blogger yang masa kecil telah ditinggalkan seorang sosok ayah yang begitu luar biasa. Masya Allah.

Ayah pergi meninggalkan kehidupan fana ini ketika saya telah menyelesaikan sekolah dasar, dan satu minggu bermukim di kota wali. Inilah jalan Allah SWT membentuk kepribadian seorang bermental baja. Saya merasa Allah memberikan jalan yang begitu sempurna tiap incinya, tak pernah sedikitpun Allah luput mengamati bahkan mengalirkan perjalanan hidup para hambanya. Subkhanallah.

Perkenalkan Ayah blogger adalah sosok yang luar biasa, sosok pendakwah yang berjalan tegak dijalan Allah. membelanjakan sebagian hartanya dijalan Allah pula. Abdul Aziz Bin Hadi Prayitno (Alm) nama beliau. 

Blogger adalah seorang anak laki-laki tunggal dari 5orang bersaudara yang dilahirkan dari rakhim kasih sayang seorang ibu yang istimewa. seorang ibu hafidzoh yang tabah sabar dan tak pernah sedikitpun mengeluarkan amarah bagi anak-anaknya.

Dari sinilah cita cita blogger berawal, Blogger mempunyai cita cita mendirikan Pondok Pesantren Gratis diberbagai tempat di Indonesia. dan sampai kapanpun Cita cita ini akan saya kejar sampai mati. Gratis benar benar gratis.. Bagaimana caranya?? Ah... beli property aja bisa gratis insya allah... kenapa mendirikan ponpes saja begitu sulit. Saya yakin suatu saat Allah akan memberikan sebuah cara bagi saya untuk merealisasikannya.

Yang jelas sistem passive income bisa saya gunakan untuk membiayai seluruh santri yang ada nanti. hehe. semoga terlaksana nantinya.  Amiinnnn Ya RobbalAlamin

Menulis adalah kegiatan yang paling disukai blogger, karena ketika menulis saya merasakan bahwa unek-unek dihati saya ini lepas entah kemana. Ok. kita lanjut ke biografi saya aja yah...,hehe jadi low saya udah terkenal nanti temen-temen yang ingin mengetahui perjalanan hidup saya ini bisa baca di blog saya yang kecil ini.

Kehidupan adalah bagian yang tak pernah terpisahkan ketika orang merasakan setiap perjalanan waktu. saya dilahirkan dikota kecil dengan penduduk yang dominan dengan finansial menengah kebawah. bahkan hampir 85% pemudanya merantau ke kota bahkan negeri seberang. Saya adalah bagian dari masyarakat yang dibesarkan dengan kebanggaan terhadap daerahnya begitu dulu. Itu dulu bukan sekarang. Dengan logat bahasa ibu "Ngapak" kota kami merupakan bagian yang terkenal diantara beberapa kota lain di banyumas.

Dilahirkan di sebuah desa kecil dekat pantai "Adirejawetan" desa yang tenang dan bahkan sepi kala kegelapan malam masih menyelimuti. dentang jam menunjukkan jarum panjang diangka 4 subuh saat itu. Kalender hari itu terbundari tinta merah "19 Mei 1990", tanggal yang begitu tepat dengan goresan tinta Tuhan di lembaran buku takdir kehidupan.

Orang menganggap saya adalah seorang yang beremosi tinggi bahkan meledak-ledak, dengan karakter yang begitu keras kepala, ini dikarenakan saya dilahirkan dihari tertinggi perhitungan weton jawa "Sabtu Pahing". Yah.. saya akui dulu itu benar.

Semasa kecil saya adalah anak laki laki yang cerdas, tapi memiliki kenakalan yang begitu luar biasa. Raut kanak kanak yang begitu menggemaskan. :P kenakalan demi kenakalan saya lakukan. Bahkan saat itu saya tak segan segan melayangkan batu bata kepada orang lain, seperti saat saya disuruh mandi paman atau bibi saya. Maaf yah ommm... bulik... hehe

Ketegasan bapak saya membatasi kenakalan yang saya lakukan. Didinding rumah kami disediakan cambuk kecil panjang sekitar 1 meteran yang terbuat dari ekor ikan pari. ini senjata ayah saya buat menghentikan kenakalan saya ini. Sekarang saya sadar hal itu memanglah diperlukan sehingga saya bisa menjadi sosok yang tidak nakal lagi.

SATUAN ACARA PEMBELAJARAN ( SAP ) HEMOROID

SATUAN ACARA PEMBELAJARAN (SAP)

HEMOROID

Pokok Bahasan       : Keperawatan Medikal Bedah

Sub pokok bahasan : Hemoroid

Sasaran                   : Pasien dengan hemoroid beserta keluarga

Target                     : Tn. H dengan hemoroid beserta keluarga

Hari/Tgl                   : Rabu, 16 Oktober 2013

Waktu                     : 25 menit

Tempat                   : Ruang Prabu Kresna, RSUD Kota Semarang

 

A. LATAR BELAKANG

Hemoroid atau ”wasir (ambeien)” merupakan vena varikosa pada kanalis ani. Hemoroid timbul akibat kongesti vena yang disebabkan oleh gangguan aliran balik dari vena hemoroidalis. Hemoroid sering dijumpai dan terjadi pada sekitar 35% penduduk berusia lebih dari 25 tahun. Walaupun keadaan ini tidak mengancam jiwa, namun dapat menimbulkan perasaan yang sangat tidak nyaman (Price dan Wilson, 2006).

Hemoroid sudah menjadi masalah kesehatan yang sangat umum. Hemoroid menyebabkan masalah serius dari sekitar 4% (lebih dari 10 juta) dari penduduk AmerikaSerikat. Prevalensi penyakit hemoroid meningkat sampai dengan usia dekade ketujuh kemudian sedikit berkurang. Hemoroid juga mengalami peningkatan pada saat kehamilan akibat tekanan langsung pada vena rektum.

B. TUJUAN

1. Tujuan Umum

Meningkatkan pengetahuan dan keterampilan pasien tentang penyakit hemoroid.

2. Tujuan Khusus

a. Meningkatkan pengetahuan pasien tentang penyakit hemoroid atau wasir, yang meliputi pengertian, penyebab, klasifikasi, dan gejala klinis.

b. Meningkatkan kemampuan pasien dalam pencegahan wasir supaya tidak menjadi parah.

C. METODE PELAKSANAAN

Ceramah, tanya jawab.

D. SASARAN DAN TARGET

Sasaran : pasien dengan hemoroid

Target   : Tn. H beserta keluarga

E. STRATEGI PELAKSANAAN

Hari/ Tgl : Rabu, 16 Oktober 2013

Waktu : 10.00 WIB

Tempat : Di ruang kelas III Prabu Kresna RSUD Kota Semarang

F. MEDIA DAN ALAT BANTU

Lembar balik dan leaflet.

G. SETTING TEMPAT

Keterangan :

: Audiens

 

: Penyaji

 

: Pembimbing klinik

H. SUSUNAN ACARA

No.	Acara	Waktu	Kegiatan Penyuluhan	Evaluasi
1.	Pembukaan	5 mnt	a. Mengucap salam dan terimakasih atas kesediaan pasien. b. Mengulangi kontrak dan menyampaikan tujuan. c. Memperkenalkan diri dan apersepsi.	Menjawab salam, mendengarkan dengan seksama.
2.	Inti	10 mnt	Menyampaikan materi tentang hemoroid, yang meliputi :  1) Pengertian 2) Penyebab 3) klasifikasi 4) Tanda dan gejala 5) Pencegahan.	Mendengarkan dan memperhatikan.
3.	Diskusi	5 mnt	a. Meminta peserta untuk mengajukan pertanyaan jika belum jelas. b. Memberikan pertanyaan sebagai evaluasi.	Peserta mengajukan pertanyaan dan menjawab pertanyaan.
4.	Penutup	5 mnt	a. Menyimpulkan hasil penyuluhan. b. Memberi saran-saran. c. Memberi salam dan meminta maaf bila ada kesalahan. d. Mengucapkan terima kasih atas perhatian dan mengucapkan salam.	Peserta menjawab salam.

I. KRITERIA EVALUASI

1. Evaluasi struktur

a. Tersedianya pre planning

b. Kontrak waktu dengan peserta

c. Tersedianya perlengkapan

2. Evaluasi Proses

a. Peserta memperhatikan kegiatan

b. Peserta mengajukan pertanyaan

3. Evaluasi Hasil 

No	MATERI	< 75%	75%	>75%
1. 2.  3. 4.	Peserta mampu menyebutkan pengertian hemoroid. Peserta mampu menyebutkan minimal 3 dari 6 penyebab hemoroid. Peserta mampu menyebutkan  minimal 3 dari 4 tanda dan gejala hemoroid. Peserta dapat menyebutkan minimal 3 tindakan pencegahan hemoroid.

Semarang,   16 Oktober  2013

LAMPIRAN MATERI

A.  Pengertian

Hemoroid adalah pelebaran varices satu segmen atau lebih vena-vena hemoroidalis (Mansjoer, 2000). Hemoroid atau ”wasir (ambeien)” merupakan vena varikosa pada kanalis ani. Hemoroid timbul akibat kongesti vena yang disebabkan oleh gangguan aliran balik dari vena hemoroidalis. Hemoroid sering dijumpai dan terjadi pada sekitar 35% penduduk berusia lebih dari 25 tahun. Walaupun keadaan ini tidak mengancam jiwa, namun dapat menimbulkan perasaan yang sangat tidak nyaman (Price dan Wilson, 2006).

Hemoroidektomi adalah eksisi yang hanya dilakukan pada jaringan yang benar-benar berlebihan untuk penderita yang mengalami keluhan menaun dan pada penderita hemoroid derajat III dan IV (Sjamsuhidayat dan Jong, 2000).

B. Penyebab

1. Kelainan organis

a. Serosis hepatic

b. Trombosis vena porta

c.   Tumor intra-abdominal, terutama pelvis

2.   Idiopatik, predisposisi:

a. Herediter : kelemahan pembuluh darah

b.  Anatomi: tak ada katup pada vena porta sehingga darah mudah kembali, tekanan di plexus hemorrhoid akan meningkat.

c. Gravitasi: banyak berdiri

d. Tekanan intra abdominal yang meningkat : batuk kronis, mengejan.

e. Tonus spinter ani lemah

f.  Obstipasi atau konstipasi kronis

g.   Obesitas

h. Diit rendah serat

Pada wanita hamil faktor yang mempengaruhi timbulnya hemorrhoid adalah:

1) Tumor intra abdomen menyebabkan gangguan aliran vena daerah pelvis.

2) Kelemahan pembuluh darah waktu hamil kerena pengaruh hormon

3) Mengedan selama partus

C. Klasifikasi 

1. Hemoroid internal

Adalah pelebaran plexus hemoroidalis superior. Diatas garis mukokutan dan ditutupi oleh mukosa diatas spingter ani.

Hemoroid internal dikelompokkan dalam 4 derajad :

a. Derajad I

Hemoroid menyebabkan perdarahan merah segar tanpa rasa nyeri sewaktu defekasi. Tidak terdapat prolaps dan pada pemeriksaan terlihat menonjol dalam lumen.

b. Derajad II

Hemoroid menonjol melalui kanal analis pada saat mengejan ringan tetapi dapat masuk kembali secara spontan.

c. Derajad III

Hemoroid akan menonjol saat mengejan dan harus didorong kembali sesudah defekasi.

d. Derajad IV

Hemoroid menonjol keluar saat menegejan dan tidak dapat didorong masuk kembali. 

2. Hemoroid  Eksternal

Adalah hemoroid yang menonjol keluar saat mengejan dan tidak dapat didorong masuk.

Hemoroid eksternal dikelompokkan dalam 2 kategori yaitu :

a. Akut 

Bentuk hemoroid akut berupa pembengkakan bulat kebiruan pada pinggir anus dan sebenarnya merupakan hematoma. Walaupun disebut sebagai hemoroid trombosis eksterna akut. Bentuk ini sering sangat nyeri dan gatal karena ujung- ujung saraf pada kulit merupakan reseptor nyeri.

b. Kronik

Sedangkan hemoroid eksterna kronik satu atau lebih lipatan kulit anus yang terdiri dari jaringan penyambung dan sedikit pembuluh darah.

D. Tanda dan gejala

Menurut Smeltzer (2001)  :

1. Perdarahan 
Umumnya merupakan tanda pertama  hemoroid interna trauma oleh feces yang keras. Darah yang keluar berwarna merah segar dan tidak bercampur dengan feces. Walaupun berasal dari vena, darah yang keluar berwarna merah segar karena kaya akan zat asam, jumlahnya bervariasi.

2. Nyeri 

Nyeri yang hebat jarang sekali ada hubungannya dengan hemoroid interna dan hanya timbul pada hemoroid eksterna yang mengalami trombosis dan radang.

3. Anemia dapat terjadi karena perdarahan hemoroid yang berulang.

4. Jika hemoroid bertambah besar dapat terjadi prolap awalnya dapat tereduksi spontan. Pada tahap lanjut pasien harus memasukkan sendiri setelah defekasi dan akhirnya sampai pada suatu keadaan dimana tidak dapat dimasukkan.

5. Keluarnya mucus dan terdapatnya feces pada pakaian dalam merupakan ciri hemoroid yang mengalami prolap menetap.

6. Rasa gatal karena iritasi perianal dikenal sehingga pruritis anus rangsangan mucus.

E. Pencegahan

1. Sertakan lebih banyak  serat dalam diet, seperti sayuran, buah-buahan.

2. Minum air putih 6-8 gelas setiap hari.

3. Jangan regangan atau duduk ditoilet dalam waktu yang lama daripada waktu yang diperlukan.

4. Jika aktivitas pekerjaan utama adalah duduk, selalu berdiri atau berjalan selama waktu istirahat anda.

5. Buatlah titik untuk berdiri dan berjalan setidaknya 5 menit setiap jam dan sering mencoba bergeser di kursi untuk menghindari tekanan dubur secara langsung.

6. Hindari mengangkat berat, karena hal ini dapat memberikan tekanan pada pembukaan dubur.

7. Berolahraga secara teratur.

DAFTAR PUSTAKA

Alimul, H. A. A. 2007. Riset keperawatan dan Tekhnik Penulisan Ilmiah.  Edisi 2. Jakarta: Salemba Medika.

Ariyoni, D. 2011. Asuhan keperawatan hemoroid. Dikutip tanggal 15 Juni 2011 dari website http://desiariyoni.wordpress.com/2011/03/23/.

Basuki, Ngudi. 2007. Pengaruh teknik distraksi dan relaksasi terhadap penurunan tingkat nyeri pada pasien fraktur ekstremitas bawah. Dikutip tanggal 15 juni 2011 dari website http:/www.poltekes-soeproen.ac.id/?prm=artikel&yar=detail&id=27.

Carpenito, L. J. 2001. Buku saku diagnosa keperawatan. Edisi 8. Jakarta: EGC.
Chandrasoma, T. 2006. Ringkasan patologi anatomi. Edisi2. Jakarta: EGC.

Corwin, E. J. 2000. Buku saku patofisiologi. Jakarta: EGC.

Doenges, M. E. 2000. Rencana asuhan keperawatan: Pedoman untuk perencanaan dan pendokumentasian perawatan pasien. Jakarta: EGC. 

Guyton, A. C. Hall, S. E. 1997. Fisiologi Kedokteran. Irawati Setiawan. Edisi 9. Jakarta: EGC.

Jong, W. D. Syamsuhidayat, R. 2000. Buku ajar ilmu bedah, Editor: R. Syamsuhidajat, W. D. Jong, Edisi revisi. Jakarta:EGC.

Mansjoer, A. 2000. Kapita selekta kedokteran. Edisi 3. Jakarta: Penerbit Media Aeskulapius.

Nanda. 2011. Pedoman diagnosa keperawatan, Alih Bahasa Budi Sentosa. Jakarta: Arima Medika.

NN. 2009. Askep hemoroid. Dikutip tanggal 15 Juni 2011 dari website http://be11nursingae.blogspot.com.

NN. 2011. Media informasi obat. Dikutip tanggal 15 Juni 2011 dari website http://medicastore.com.

by:bcg